■ 樓市觀察
  年化利率30%左右的高利貸,如果是個別房企偶爾救急使用,無可厚非,但當一個城市很多房企都採用這一融資手段,而且持續幾年大規模使用,則必將出現系統性風險。因為房地產已告別暴利時代。
  近期,邯鄲部分房企資金鏈斷裂,有開發商跑路,幾十個樓盤停工,還本付息困難引發集資戶恐慌、鬧事。據新華網報道,針對部分開發商非法集資,當地政府初步摸排涉及金額達93億元。
  作為中部地區一個普通的地級市,邯鄲的房地產市場與高利貸亂象,頗有研究價值與典型意義。去年以來,在國內流行一種言論:三四線城市樓市泡沫嚴重,將要崩盤。從案例來看,確實有類似溫州、鄂爾多斯、神木等中小城市房價大跌,可以說泡沫破滅。
  但筆者一直反對“三四線城市普遍泡沫論”。房價泡沫的生成有兩個必要條件:一是幾年內價格連續大漲,二是買方多屬投資投機性需求。放眼全國,2011年之前的溫州和鄂爾多斯即具備這兩個條件。2009年至2011年上半年,這兩地房價皆上漲了二倍左右,相比2003年就漲得更多了。在房價上漲期,這兩地民間資金充裕,投資投機性購房需求旺盛。
  而絕大部分三四線城市,實際情況是:住宅市場尚處於“長個子”的早期發展階段,市場需求以自住性需求為主。這些城市的投資投機性需求比重,遠小於高潮時期的溫州和鄂爾多斯。另外,房價基本沒有大漲過,主要是跟著全國大勢小幅上漲,總體漲幅遠小於一線城市和部分二線城市。
  “邯鄲樓市危機”,與溫州和鄂爾多斯的表象不同。近幾年邯鄲房價漲幅不大,去年邯鄲房價只比一年前上漲5%左右,而一線城市房價比一年之前上漲了三成左右。而且當地投資投機性需求,也遠弱於高潮時的溫州和鄂爾多斯。邯鄲的這兩點情況,與多數三四線城市相似。所以可以認定:邯鄲樓市危機,並非房價泡沫危機。
  邯鄲樓市危機有三個鮮明特征:其一,民間高利貸火爆。過去幾年,民間高利貸在全國很多地區都存在,只是熱鬧程度有別。其中溫州就比較瘋狂,並與樓市密切結合,最終導致二者抱團跳崖。年化利率30%左右的高利貸,如果是個別房企偶爾救急使用,無可厚非,但當一個城市很多房企都採用這一融資手段,而且持續幾年大規模使用,則必將出現系統性風險。因為房地產已告別暴利時代,而且作為房價溫和的邯鄲,房企利潤率根本無法長期支撐30%左右的融資成本。
  其二,市場管理失序。過去十年,是很多中國城市大擴張、快建設的時期,很多二三四線城市都提出了類似“三年、五年大變樣”的口號。邯鄲也經歷了“大躍進”,舊城、城中村、棚戶區的高速拆遷改造、大規模的賣地,安置房小區的超高容積率(3-5很常見),以及權力尋租,造成了房地產開發項目爆髮式增長、粗放式經營。高利貸、非法集資、預售資金監管混亂、土地違規出讓、開竣工監管不力等等,皆是造成當前樓市危機的誘因。
  其三,房企盲目擴張、無序競爭。發展至當前階段,我國已形成了一批大型優質房企,但在三四線城市,卻密集分佈著巨量的中小開發商,他們多數屬於外行,也沒打算永續經營,多數因為“有關係”而進入房地產業掘金。這些房戰略素質差,憑老闆的感覺、豪情、盲從而做經營,大規模借高利貸、盲目性拿地擴張。在當前行業轉型、市場降溫、銀行信貸收緊、三四線城市樓盤嚴重供大於求等“意外困局”面前,自然被撞得鼻青臉腫,狼狽不堪。
  當前邯鄲樓市危機,必定需要一段時間“療傷”,但不會演變為溫州和鄂爾多斯式的慘劇,並不意味著全國樓市都將出現相似嚴重問題,也不宜用來形容三四線城市的整體現狀。
  □楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)  (原標題:邯鄲樓市危機的典型意義)
創作者介紹

The Story

nh53nhcqut 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()